试论浮动抵押的法律效力

王胜宇


　　浮动抵押依法成立，即具有法律效力。在英美法中，并没有德国法系中法律行为成立和生效的概念，英美法中所谓法律效力一般是指强制执行效力。
　　一、浮动抵押的登记
　　浮动抵押设立之后，即在当事人双方之间产生约束力，即可以对债务人本人执行，但是要使其效力完善，还要登记。我国《物权法》第189条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立：未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”
　　根据香港《公司条例》第三部的规定，公司注册处处长负责公司担保的登记工作。根据该条例第80条第1项的规定，浮动抵押在设定后5个星期内未办理登记的，对公司清盘人和其他债权人无效。设定浮动抵押的公司有义务在抵押设立之日起5个星期内向公司注册处处长递交有关浮动抵押的详细资料，包括发行债券的决议日期、担保债权的总额、抵押合同、抵押财产的一般性描述以及债券信托合同。公司注册处处长按照固定格式备存登记册，将浮动抵押的详情记入登记册。根据该条例第83条的规定，公司注册处处长在收到登记费用后，即签署一份登记证明书作为浮动抵押的法定证据，交付予抵押权人。根据该条例第81条第2项的规定，除公司以外的利害关系人也可以申请抵押登记，公司注册处处长同意登记后，申请人有权向公司追讨登记费用。
　　根据香港《公司条例》第89条和第90条的规定，公司的抵押登记册置于公司的注册办事处，由公司注册处规定查阅时间，供公司的任何债权人或成员免费查阅：也应该让公众交纳一定费用后查阅，每次收费不得超过$2。
　　对于登记中出现的瑕疵，包括遗漏登记和错误陈述，根据香港《公司条例》第86条规定，若属于意外而且并未损害到公司的债权人或股东的地位，则公司或利害关系人可以申请法官判令更正或将“登记时限延展”。若因公司未将详细情况送交登记处所致，则对公司及其高级人员处予罚款。可见，登记瑕疵一般不会影响浮动抵押的效力，只要已经取得公司注册处处长颁发的登记证明，浮动抵押就仍然有效，只须补记或更正即可。所谓登记时限延展是指未在5个星期内完成登记的抵押权人可以申请法院颁发令状以延长登记期限。但是如果公司已停止营业，则法院通常会出于保护无担保债权人的考虑拒绝颁发令状。若法官命令将登记时限延展，则影响到抵押的效力，于是此时浮动抵押的效力状态仍值得研究，由于登记正在办理当中，尚不能对抗第三人。
　　既然登记不能消除抵押自设立之时即已存在的瑕疵，那么登记并不意味着抵押权人必然获得了对于后续登记抵押的优先权，然而抵押登记仍有其价值。首先，登记是获得优先权的必要的条件，但不是充分条件：其次，公司注册处处长颁发的抵押证明可以使抵押权的受让人避免了抵押无效的风险：更重要的是，其后需要登记的任何债权人都被推定已经注意到在先的任何登记。
　　二、浮动抵押的优先效力
　　浮动抵押在固定化之前，浮动抵押人不能阻止公司向无担保债权人清偿债务，但是固定化之后，浮动抵押即优先于无担保债权人。浮动抵押固定化时须任命接管人或占有抵押财产，但是，那些在公司歇业时应优先受偿的的债权必须先于抵押权人从抵押财产上受偿。香港《公司条例》第265条规定，在公司清盘中必须优先受偿的债权，主要是受雇人的报酬和赔偿金，以及政府对公司的法定债权。受雇人包括管理人员和普通工人，报酬包括各类工资、奖金、补贴和退休金等，赔偿金是指基于雇主责任支付的补偿费用。在支付了清盘费用后，这些优先债权一般应在清盘前4个月内清偿，但一般是限额清偿。
　　在其全部财产上设定浮动抵押的公司仍然可以在其所有的财产上设定固定抵押。这些无论是普通法上的还是衡平法上的固定抵押都优先于浮动抵押在其设定的财产上受清偿。但是浮动抵押固定化以后，就不能再设立固定抵押，因为浮动抵押已转化为固定抵押。公司也不能在全体财产上设定一个优先于前一浮动抵押的浮动抵押，除非前一抵押的债券明确允许。然而，在全体财产上设定的浮动抵押不能阻止公司在部分财产（比如账面款项）上设立比其优先的浮动抵押。但是，如果部分财产的范围没有限制，那么就被认为实际上是全部财产，此时前一抵押仍然优先。
公司债权人一般会通过债权证上的记载禁止公司设立优先或与之平等的固定抵押或浮动抵押，这样的条款称为“消极担保条款”，它不仅是公司的承诺，而且还是对公司权利在衡平法上的限制，因此，在浮动抵押之后设定的抵押权一般不能优先于浮动抵押权。但是，如果后设定的普通法上的抵押权人不知道这种限制，则该普通法抵押权优先，这是由于支付了对价的普通法上的买家不受他所不知的前一衡平利益的影响。如果后设定的衡平法上的抵押权人不知道这种限制，那么也可能不受影响，比如，债券持有人让公司仍占有抵押物的所有权证书，使后来的衡平法抵押权人有理由相信他获得的是第一次担保。在实践中，即使后一个抵押权人并不因知道前一浮动抵押的存在，也往往被推定为知道有限制条款。问题在于债券在注册官处的登记也只是推定第三人知道该浮动抵押的存在，并不能推定第三人知道有这种限制条款。
　　法定的抵押权、留置权或其他担保权优先于尚未固定化的浮动抵押权，不管有没有上述的限制条款。英国有判决认为，合同下的留置权即使产生在浮动抵押固定化之后，仍然有优先权。该判决大大削弱了浮动抵押的担保效果，其正确性受到质疑。在英国法中，设定浮动抵押的公司承租的房屋或土地，出租人的权利不受浮动抵押固定化的影响。如果因为公司拖欠租金，出租人可以出售已经扣押的公司财产，并且债券持有人不得要求出租人报告这些收入的用途。出租人也可以扣押浮动抵押固定后被债券持有人占有的公司财产，但是，如果法院任命的接管人占有公司财产，那么出租人必须向法院提出申请，这种申请一般会得到批准，只要公司的确欠交租金。
　　有时公司为发行债券而设定的是混合抵押，即在一部分财产上设定固定抵押而在另一部分上设定浮动抵押，这时优先债权一般只能在浮动抵押的标的物上优先受清偿，如果债券持有人能够从固定抵押财产上完全受清偿，那优先债权对它的利益就没有任何影响。
　　浮动抵押固定化以后，接管人如果已经注意到存在优先债权，而他在某一时间有足够的财产可以全部或部分的满足其要求，则应承担责任。如果接管人在没有清偿优先债权的情况下清偿抵押债权，而导致他对此承担责任，他可以从明知存在优先债权并且优先债权尚未清偿的任何担保权人处追偿，但是限于他支付给该债权人的金额。而且，优先债权人可以直接对这样的担保权人提出请求，同样限于他所获得财产的价值。
　　三、香港地区经验借鉴
　　香港《公司条例》第267条的规定香港《公司条例》第267条的规定称“浮动押记的效力”：“凡公司进行清盘，而就公司的业务或财务设定的一项浮动押记是在清盘开始前的12个月内设定的，则除非证明公司在紧接该项浮动押记设定后有清偿能力，否则该项浮动押记属于无效，但对于该项押记设定时或其后支付予公司作为该项押记的代价的任何现金款额，连同该款额按该项押记内指明的利率或按年息12厘（以较低者为准）计算的利息，则仍有效。”
　　香港的公司清盘与内地的公司清算相类似，香港的公司清盘分为公司自动清盘和法院强制清盘。该条款的目的在于防止公司临近清盘时，某些无担保债权人获得浮动抵押而优先于其他债权人受清偿。当然，如果公司在设定浮动抵押后仍有清偿能力，那么可以认定为抵押有效。需要说明的是，公司资产超过负债并不意味着公司一定有清偿能力，因为在决定是否有清偿能力时，不能将公司的固定资产考虑进去。根据英国普通法，担保本来是贷款的对价（约因），在没有给付贷款的情况下，若浮动抵押无效，则贷款合同便无强制执行效力。然而，在已给付贷款的情况下，法院对“作为该项押记的代价”作了扩张解释：贷款人借款给公司是因为它预期浮动抵押会担保该贷款，换言之，如果他被告知浮动抵押不担保该贷款，他就不会借贷，因此，可以认为贷款合同有对价，从而浮动抵押即使无效也不影响贷款合同的效力。如果公司在清盘前还清了这笔贷款，那么清盘人不得追讨该款项。另外，如果浮动抵押合同是在公司清盘开始前6个月内订立的，则属于“欺诈优惠”，根据香港《公司条例》第266条的规定，该浮动抵押无效。


北安市人民法院 王胜宇
河南省人大常委会


郑州市城市房地产市场管理条例
河南省人大常委会


（1994年12月23日河南省郑州市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1995年4月17日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 1995年7月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 房屋租赁
第四章 房地产抵押
第五章 房地产拍卖
第六章 房地产中介
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，促进房地产业的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在市、县（市）城市规划区内进行房产买卖、租赁、抵押、拍卖、赠与及国有土地使用权转让、出租、抵押等活动，均应遵守本条例。
第三条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。禁止损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
房地产交易实行房地产价格评估制度。
第四条 市、县（市）和上街区人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
第五条 市、县（市）和上街区人民政府房产管理部门是城市房地产市场的行政主管部门，负责本行政区域内城市房地产市场的管理工作。
第六条 市、县（市）土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督检查，办理土地权属变更登记。
房地产交易中的价格事宜，应依照国家和省规定接受物价部门的管理和监督检查。
工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职责范围内，配合房地产市场行政主管部门做好房地产市场管理工作。

第二章 房地产转让
第七条 房地产转让是指房屋所有权人和国有土地使用权人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式，将房屋所有权和国有土地使用权转移给他人的行为。
下列行为视为房地产转让：
（一）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金建房的；
（二）收购企业或者企业合并、兼并，房地产转移给新权利人的；
（三）以房地产抵债或以房地产换物的；
（四）以房屋所有权作为奖品的。
第八条 土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物随之转移。
地上建筑物、其他附着物所有权转让的，其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第九条 有下列情形之一的，房地产不得转让：
（一）无合法房屋所有权证、国有土地使用权证的；
（二）房屋所有权或土地使用权有争议的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）设定抵押的房地产未书面通知抵押权人的；
（七）依法公告拆迁范围内的房地产；
（八）法律、法规、规章规定禁止转让的其他房地产。
第十条 转让房产必须持有房屋所有权证，转让国有土地使用权必须持有国有土地使用权证。预售商品房必须持有商品房预售许可证。
第十一条 预售商品房应当向市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门办理预售登记。对符合下列条件的，发给商品房预售许可证：
（一）建设单位具有开发经营资格；
（二）持有合法的国有土地使用权证和建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上；
（四）已签订建筑施工合同并已确定施工进度和交付日期。
第十二条 预售商品房，买卖双方应签订书面商品房预售合同并使用统一文本。
商品房预售人应当按照国家有关规定将商品房预售合同报市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
商品房预售单位刊发预售广告，必须向广告经营单位交验商品房预售许可证。
第十三条 转让共有房地产，须经全体共有人书面同意。在同等条件下，共有人享有优先受让权。
以买卖方式转让已出租的房地产，出租人应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先受让权。
第十四条 单位按住房制度改革的有关规定向职工出售住房，职工享受国家或单位补贴购买或建造的房屋转让，按住房制度改革规定购买的拥有有限产权的房屋转让，按国家、省、市有关规定办理。
第十五条 以出让方式取得国家土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部国有土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，必须已经按出让合同约定完成投资总额的百分之二十五以上；
（三）按照出让合同约定属于成片开发土地的，必须形成工业用地、其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十六条 以划拨方式取得国有土地使用权的，或者未缴纳国有土地使用权出让金而依法取得土地使用权的，转让房地产时，应当经市、县（市）、上街区人民政府批准后方可转让。经批准准予转让的，由受让方到土地管理部门办理国有土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳
土地使用权出让金；经批准可以不办理国有土地使用权出让手续的，转让方应按照国家和省规定，将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第十七条 以买卖方式转让房地产的，双方当事人应当签订书面房地产买卖合同并使用统一文本。
以赠与方式转让房地产的，应有赠与人的书面证明；以其他方式转让房地产的，双方当事人应签订书面转让协议。
第十八条 房地产转让成交后一个月内，双方当事人须持房地产买卖合同或转让协议到市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
第十九条 实行房地产成交价申报制度，房地产转让权利人申报登记时，应如实申报成交价，不得隐报或瞒报。
第二十条 房地产转让当事人应按国家和省有关规定交纳税、费。转让成交价低于评估价格又无正当理由的，按评估价格计征税、费；转让成交价高于评估价格的，按转让成交价计征税、费。
第二十一条 房地产市场行政主管部门对房地产买卖合同或转让协议、交换协议、赠与书进行审查，对符合本条例及有关规定的，转让当事人按规定缴纳税、费后，发给受让人契证。
房地产受让人应持契证申请房地产变更登记，办理房屋所有权证，到土地管理部门申请土地使用权变更登记，办理国有土地使用权证。

第三章 房屋租赁
第二十二条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十三条 下列行为应视为房屋租赁：
（一）只提供房屋由他人承包经营的；
（二）将房屋内的场地出租给他人使用的；
（三）将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的；
（四）以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。
第二十四条 公有房屋所有权人出租房屋的，应持房地产出租申请书、房屋所有权证向市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门申请办理房地产租赁许可证。房地产租赁许可证许可的内容发生变化时，当事人应在十日内申请变更登记。
房地产租赁许可证实行年度审验，未按规定审验的，自行失效。
第二十五条 市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门应自接到房地产出租申请之日起十五日内，发给房地产租赁许可证。但是，有下列情况之一的，不发给房地产租赁许可证，并书面答复申请人：
（一）没有房屋所有权证或产权有争议的；
（二）违章建筑或超过期限的临时建筑；
（三）房屋严重损坏影响居住、使用安全的；
（四）在依法公告拆迁范围内的；
（五）法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第二十六条 房屋出租，出租人与承租人应当签订书面租赁合同并使用统一文本。
第二十七条 房屋租赁合同签订后十五日内，当事人应持房地产租赁许可证、房屋租赁合同及承租人身份证明，到市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案，并按国家和省有关规定缴纳税、费。
第二十八条 公有住宅房屋的租金应严格执行国家和市、县（市）、上街区人民政府制定的租金政策和标准。
公有非住宅房屋和私有房屋的租金由租赁双方协商议定。房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当按照国家和省有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第二十九条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋，并按租赁合同约定的责任负责检查维修房屋及其设施，保证房屋安全。
出租人不得因租赁房屋向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用。
第三十条 承租人应按租赁合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。
承租人确需改变房屋用途或进行装修的，应征得出租人同意。
第三十一条 承租人可将承租的房屋部分或全部转租第三人，但须经出租人同意，并就收益分配协商一致。
转租人与受转租人应按本条例规定签订租赁合同，并按本条例第二十七条规定申请登记。
第三十二条 转租的租赁合同约定的租期最后时限不得超过原租赁合同约定的最后租期日期。
转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担出租人的权利和义务；受转租人享有并承担承租人的权利和义务；转租人与受转租人对原出租人负连带责任。
第三十三条 房屋租赁合同依法签订即具有法律约束力，当事人应全面履行，任何一方不得擅自变更或解除。但当事人协商一致的、因不可抗力不能履行或不能全面履行的，可以变更或解除租赁合同。
转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或终止。
第三十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）利用房屋进行非法活动的；
（二）擅自改变房屋结构和约定用途的；
（三）擅自将房屋转租第三人的；
（四）拖欠房租累计六个月以上的，租期六个月以下拖欠房租连续两个月的。
因上述行为给出租人造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
第三十五条 出租人有下列行为之一的，承租人有权要求出租人承担违约责任和其他相应责任并可解除租赁合同：
（一）未按约定的时间向承租人提供房屋的；
（二）向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的；
（三）干扰或妨碍承租人正常合理使用房屋的；
（四）未按租赁合同约定的责任检查、维修房屋及其设施，影响承租人使用和居住安全的。
第三十六条 土地使用权和地上建筑物、其他附属房屋出租，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门办理有关手续。

第四章 房地产抵押
第三十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第三十八条 依法取得所有权的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。国有土地使用权，可以设定抵押权。
下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产、列入文物保护单位的房地产和农业科研试验用地；
（三）司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产；
（四）在依法公告拆迁范围内的房地产；
（五）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第三十九条 以房屋设定抵押的，该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押；以土地使用权设定抵押的，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十条 共有的房地产抵押，抵押人应取得其他共有人的书面同意。
第四十一条 已出租的房地产设定抵押时，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第四十二条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同并使用统一文本。
房地产抵押合同经登记后方为有效。登记之日为抵押合同生效之日。
房地产抵押合同签订后，当事人应持房屋所有权证和国有土地使用权证及其他有关证件到房地产市场行政主管部门办理登记。经审查符合本条例规定的，由房地产市场行政主管部门发给抵押权人房地产抵押权证。
第四十三条 房地产抵押期间，该房屋的所有权证和土地使用权证由抵押人收存，房地产抵押权证由抵押权人收存。
公民、法人和其他组织查询房地产抵押资料，房地产市场行政主管部门应当无偿提供查询服务。
第四十四条 被抵押的房地产由抵押人管理、维护、保证安全完好，不得损坏或拆除。未书面通知抵押权人的，不得转让。
第四十五条 有下列情况之一的，抵押权人可以向房地产市场行政主管部门或者人民法院、仲裁机构申请处分被抵押的房地产：
（一）抵押人未按合同约定履行债务的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人；
（三）抵押人的被抵押房地产继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；
（四）抵押人解散、破产或被宣布撤销的。
抵押权人应当自上述情况发生之日起二年内申请处分抵押物。当事人另有约定的，从其约定。
第四十六条 处分被抵押的房地产所得款项，依下列顺序分配：
（一）支付处分该房地产的费用；
（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税、费；
（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠债务本息及违约金；
（四）余额退还抵押人或被抵押房地产继承人、受遗赠人。
法律、法规另有规定的，从其规定。

第五章 房地产拍卖
第四十七条 房地产拍卖是指房地产权利人委托拍卖机构以公开竞买的方式转让房地产。
第四十八条 有下列情形之一的，当事人可以以拍卖方式转让房地产：
（一）房地产权利人转让房地产；
（二）房地产抵押权人处分被抵押的房地产；
（三）处理破产企业的房地产；
（四）司法机关、行政机关处理、变卖依法扣押、没收或采取诉讼保全措施的房地产；
（五）其他需要转让、处分的房地产。
第四十九条 拍卖房地产应具有合法的房地产权属证件，产权无纠纷，符合房地产转让条件。
房地产拍卖竞买人应具有足够的竞买资金，并向拍卖机构出具金融机构的资信证明。
第五十条 委托拍卖者应根据被拍卖的房地产的具体情况确定最低价，并向竞买人提供被拍卖房地产的基本状况及有关资料文件。
第五十一条 房地产拍卖前，拍卖机构应当公告拍卖地点、时间、规则。
房地产市场行政主管部门对房地产拍卖活动实行监督。
第五十二条 房地产拍卖成交双方应当签订书面买卖合同。

第六章 房地产中介
第五十三条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十四条 房地产中介服务机构可以从事下列中介服务：
（一）房地产价格评估；
（二）房地产信息服务；
（三）房地产法律、政策及业务咨询服务；
（四）房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动；
（五）接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续；
（六）法律、法规、规章允许从事的其他服务项目。
第五十五条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自已的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费，能够独立承担民事责任；
（四）有足够数量具备相应资格的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
凡符合前款规定设立房地产中介服务机构，应当持房地产市场行政主管部门资质审查合格证明到工商行政管理部门申请登记，办理营业执照后，方可开业。
第五十六条 房地产中介服务机构及从业人员应当接受房地产市场行政主管部门的监督、指导。
第五十七条 房地产中介从业人员应经过房地产业务培训，取得相应资格证书，方可从事房地产中介服务活动。
第五十八条 房地产转让、产权交换、抵押，必须经具有房地产评估资格的评估机构评估价格。
第五十九条 房地产中介服务机构举办房地产交易展示会等大型活动，应当报市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门批准。

第七章 法律责任
第六十条 违反本条例第九条、第三十一条第一款、第三十八条第二款规定的，其转让、出租、转租、抵押房地产行为无效，由房地产市场行政主管部门责令纠正。
第六十一条 违反本条例第十一条、第十八条、第十九条、第二十四条第一款、第二十七条、第三十一条第二款、第四十二条第三款规定未办理登记的，由房地产市场行政主管部门责令限期补办登记手续，补交税、费，可以并处一百元以上一千元以下罚款；逾期仍不登记的，处以五百
元以上三千元以下罚款。
第六十二条 违反本条例第二十四条规定未办理房地产租赁许可证的，由房地产市场行政主管部门责令限期补办，没收非法所得。
违反本条例第二十五条规定出租房地产的，出租无效，由房地产市场行政主管部门没收违法所得，并对出租人处以违法所得一倍以下罚款。
第六十三条 违反本条例规定未办理或伪造、涂改商品房预售许可证预售房屋的，由房地产市场行政主管部门责令停止预售，处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，处以二万元以上五万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十四条 房地产转让、租赁、抵押的当事人，房地产中介服务机构偷漏税、费的，由税务部门、房地产市场行政主管部门追缴所偷漏税、费，并由税务部门依法处以罚款，房地产市场行政主管部门可以并处应补交费额二倍以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十五条 房地产中介服务机构违反本条例第五十九条规定擅自举办房地产交易展示会等大型活动的，由房地产市场行政主管部门没收违法所得。
第六十六条 违反本条例的行为同时违反国家其他法律、法规的，由有关部门依照有关法律、法规规定处理。
对同一违法行为，不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第六十七条 当事人因房地产转让、租赁、抵押、拍卖发生争议的，可以通过协商解决；协商不成或不愿协商的，可向人民法院起诉或者根据达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。
第六十八条 当事人对房地产市场行政主管部门的具体行政行为不服的，可在接到决定书之日起十五日内向同级人民政府或者上一级房地产市场行政主管部门申请复议。对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
逾期不申请复议也不起诉，又不执行处罚决定的，作出处罚决定的房地产市场行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

第六十九条 房地产市场行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，按有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第七十条 在市、县（市）城市规划区以外的国有土地范围内的房地产市场管理，按本条例执行。
第七十一条 市人民政府可以根据本条例有关规定制定实施办法。
第七十二条 本条例具体应用问题，由市人民政府房地产市场行政主管部门负责解释。
第七十三条 本条例自1995年7月1日起施行。



1995年4月17日