采光权纠纷的成因及对策

王春胜


　　近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生暴力冲突的事件时有发生，引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从该法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。
　　一、采光权纠纷的成因
　　产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。
　　二、采光权纠纷的法律分析
　　1、采光权侵权的认定。采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。
　　2、采光权侵权的赔偿依据和标准。目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。笔者认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。
　　由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。
　　在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。
　　3、赔偿数额的计算。采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：低于国家标准的时间差（分钟）×赔偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）＋超过国家标准的时间差（分钟）×补偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿；低于　　国家标准的计算赔偿数额：
　　赔偿单位（元/平方米）×居室或客厅面积（平方米）。
　　三、减少城市采光权纠纷的对策
　　首先是政府要加强对建筑市场的监管，目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。
　　第二是进一步加强社会诚信机制的建设目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。
　　第三是加大对违法违章开发商的惩罚力度。结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告拆除侵权建筑物请求都得不到支持。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。


北安市人民法院　王春胜
安徽省人民政府办公厅


安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省商标专用权质押贷款工作指导意见的通知

皖政办〔2009〕50号


各市、县人民政府，省政府各部门、各直属机构：

省工商局、省政府金融办、人行合肥中心支行、安徽银监局制定的《安徽省商标专用权质押贷款工作指导意见》已经省政府同意，现印发给你们，请遵照执行。








二○○九年七月九日





安徽省商标专用权质押贷款工作指导意见



第一条 为规范商标专用权质押贷款管理，拓宽企业融资渠道，发挥商标品牌带动效应，增强自主创新能力，促进经济发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国商业银行法》等有关法律法规的规定，结合我省实际，制定本指导意见。

第二条 本指导意见所称的商标专用权质押贷款是指在本省行政区域内经工商行政管理部门依法登记设立的企业法人和其他经济组织（以下简称借款人）以其合法拥有的注册商标专用权为质押，从银行业金融机构（以下简称贷款人）取得贷款，并按约定的利率和期限偿还贷款本息的一种贷款方式。

第三条 提供商标专用权作为质押的借款人为出质人，接受商标专用权作为质押的贷款人为质权人。

第四条 申请商标专用权质押贷款的，借款人必须以其在同一种或者类似商品上注册的相同或近似商标的专用权一并作为质押物。集体商标、证明商标不得作为质押物。

一个商标有2个或2个以上共同所有人的，借款人为该商标的全体所有人。

第五条 有下列情况之一，不能申请商标专用权质押贷款：

（一）借款人不是商标专用权合法所有人的；

（二）商标专用权有效期限已过或贷款期限超过商标专用权有效期的；

（三）商标专用权存有争议的；

（四）商标专用权已折价计入被质押的股权的；

（五）法律、法规禁止的其他情形。

第六条 申请商标专用权质押贷款时，借款人应持《商标注册证》和贷款人所需的其他相关材料提出书面贷款申请。

办理商标专用权质押贷款业务的贷款人应负责拟制并向借款人提供统一的商标专用权质押贷款格式化申请书。

第七条 贷款人在进行贷前调查时，应对借款人的资料真实性、借款用途、资信状况、偿还能力，以及拟质押商标的基本情况和实现质权的可行性等进行调查核实，并及时对借款人给予答复。

第八条 贷款人在进行贷时审查时，应严格审查贷款的第一还款来源，审慎分析借款人的信贷风险和还款能力，合理核定申请人的贷款额度。

第九条 贷款额度以拟质押商标的评估价值为主要参考依据，由贷款人按评估价值的一定比例确定。

商标专用权质押贷款利率按中国人民银行公布的同档次贷款利率执行，并可依规定浮动。

第十条 拟质押商标的价值可由借贷双方协商评估认定，也可由借款人委托贷款人认可的知识产权评估机构出具的商标价值评估报告认定。

第十一条 借款人与贷款人达成贷款意向的，借款人持商标价值评估报告和相关材料与贷款人签订商标专用权质押合同和借款合同。

第十二条 贷款人与借款人签订商标专用权质押合同后，借款人应在签订该合同之日起15日内持该合同和相关材料向国家工商行政管理总局商标局申请办理商标专用权质押登记手续。

第十三条 贷款人应在借款人办妥商标专用权质押登记手续，并取得国家工商行政管理总局商标局出具的《商标专用权质押登记证》后，方可发放贷款。

第十四条 质押登记事项发生变更，以及因主债权债务转移或者其他原因而导致质权转移的，出质人应及时向国家工商行政管理总局商标局申请办理商标专用权质押变更登记、补充登记或者重新登记手续。

第十五条 商标专用权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的商标专用权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第十六条 贷款人在进行贷后监控时，有权依据借款合同监督贷款资金用途；并应持续关注借款人的经营状况、财务状况、偿债能力以及被质押商标的市场价值变化情况，采取有效措施防范和控制信贷风险。

第十七条 借款人按借款合同的约定履行全部义务后,应当及时到国家工商行政管理总局商标局申请办理商标专用权质押注销登记手续；贷款人应在借款合同终止的同时将《商标注册证》等相关证明资料交还借款人。

第十八条 借款合同约定的还款期限届满,借款人到期未履行还款义务或者发生当事人约定的实现质权的情形,贷款人可以依据合同约定，依法行使质权，变卖商标专用权，并从所得价款中优先受偿。

质权人从拍卖或变卖商标专用权所得价款中优先受偿后,有剩余金额的，退交出质人；优先受偿后，不足以偿还借款本息的，贷款人有权对不足部分金额向借款人追偿。

第十九条 各贷款人应将商标专用权质押贷款有关信息及时录入人民银行企业征信系统，并加强与其他贷款人的信息交流。

第二十条 知识产权评估机构应遵循独立性、公平性、科学性、真实性等原则对商标专用权价值进行评估。

知识产权评估机构提供虚假材料或者因过失提供有重大遗漏的报告的，由工商行政管理部门依照有关法律、法规处罚；因其出具的评估结果不实，给贷款人造成损失的，除能够证明没有过错的外，在其评估不实的金额范围内承担赔偿责任；涉嫌构成犯罪，依法需要追究刑事责任的，应当依法向公安机关移送。

第二十一条 对以国家工商行政管理总局认定的中国驰名商标和安徽省工商行政管理局认定的安徽省著名商标的专用权作为质押的，贷款人可以优先办理。

第二十二条 各级工商行政管理部门应当积极协助借款人办理商标专用权质押登记手续，及时指导借款人将商标专用权质押登记基本情况报上一级工商行政管理部门和安徽省工商行政管理局。

第二十三条 贷款人向各级工商行政管理部门征询借款人商标专用权利状况等信息的，各级工商行政管理部门应积极提供协助。

第二十四条 各级工商行政管理部门、人民银行和银行业监管部门要建立健全信息交流沟通机制。

各贷款人应当及时将商标专用权质押贷款的笔数、金额、期限以及违约等有关情况向当地人民银行、银行业监管部门报告并抄送安徽省工商行政管理局。安徽省工商行政管理局应当按年度向人民银行合肥中心支行、中国银行业监督管理委员会安徽监管局通报中国驰名商标、安徽省著名商标认定情况。

第二十五条 本省行政区域内的各贷款人可根据本指导意见制定具体实施细则和操作程序，应切实加强商标专用权质押贷款管理，建立健全商标专用权质押贷款业务操作流程和风险管理体系，严格按照规定做好贷前调查、贷时审查、贷后监控和贷款收回与总结工作，在风险可控的前提下积极稳妥地开展商标专用权质押贷款业务。

第二十六条 本指导意见自发布之日起实施，由安徽省工商行政管理局、安徽省人民政府金融工作办公室、中国人民银行合肥中心支行、中国银行业监督管理委员会安徽监管局负责解释。