一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

浙江省人民政府


浙江省政府投资项目管理办法

省政府令第185号


《浙江省政府投资项目管理办法》已经省人民政府第34次常务会议审议通过，现予公布，自2005年3月1日起施行。


省长
二○○五年一月十九日


浙江省政府投资项目管理办法

第一章 总则

第一条为规范政府投资项目管理，健全科学、民主的政府投资项目决策和实施程序，优化投资结构，提高投资效益，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法所称的政府投资项目，是指县级以上人民政府利用下列资金所进行的固定资产投资项目：
（一）财政预算安排的建设资金；
（二）纳入财政预算管理的专项建设资金；
（三）政府融资以及利用国债的资金；
（四）国际金融组织和外国政府的贷款、赠款；
（五）转让、出售、拍卖国有资产及其经营权所得的国有资产权益收入；
（六）土地使用权出让金；
（七）法律、法规规定的其他政府性资金。
第三条政府投资分为直接投资、资本金注入和投资补助、转贷、贷款贴息等方式，本办法只适用于直接投资、资本金注入方式的政府投资项目，采用投资补助、转贷、贷款贴息的政府投资项目，另行制定管理办法。
第四条县级以上人民政府发展改革行政主管部门为政府投资项目的综合管理部门（以下简称投资综合管理部门），负责政府投资项目规划和计划的编制、组织实施、协调监督等综合管理工作。
财政部门负责政府投资项目资金财务活动的监督管理。
审计部门负责政府投资资金的执行情况、竣工决算的审计监督。
经贸、国土资源、环境保护、建设、农业、水利、交通、海洋、卫生、教育、国有资产、监察等有关政府部门，按各自职责对政府投资项目进行管理和监督。
行政机关在政府投资项目管理活动中，应当保障其他出资人的合法权益。
第五条政府投资项目主要包括：
（一）农业、水利、能源、交通、城乡公用设施等基础性项目；
（二）教育、文化、卫生、体育、社会保障，生态建设、环境保护、资源节约等公益性项目；
（三）促进欠发达地区发展的重要项目；
（四）科技进步、高新技术、现代服务业等国家和省重点扶持的产业发展项目；
（五）政府公共服务设施项目。
第六条政府投资应当符合国民经济和社会发展规划和计划，有利于履行政府职能，有利于资源优化配置和结构调整升级，有利于城乡统筹与经济社会的全面、协调、可持续发展。
第七条政府投资项目应当按照基本建设程序和国家投资管理的规定，做好前期工作；项目前期工作成熟后纳入年度政府投资项目计划。
第八条政府投资项目的土地面积需求、项目选址和设计，应当符合土地利用总体规划和城市总体规划，体现土地资源的合理配置、集约利用，符合生态环境保护和改善的要求。
第九条政府投资项目计划应当纳入国民经济和社会发展计划，执行情况接受同级人民代表大会及其常务委员会的监督。
第十条任何单位和个人都有权举报政府投资项目审批和建设中的违规、违法行为。对举报有功人员，应当给予奖励。

第二章投资项目管理

第十一条政府投资项目实行项目储备制度。
根据国民经济和社会发展中长期规划、区域规划、专项规划和发展建设规划，由政府有关部门和项目业主开展政府投资项目前期工作，并经投资综合管理部门组织咨询论证后列入政府投资项目储备库。
列入政府投资计划的项目，应当从政府投资项目储备库中选取。
第十二条采用直接投资和资本金注入方式的政府投资项目，审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计和项目概算；其中总投资在500万元人民币以下的，可以合并编报和审批项目建议书、可行性研究报告。
第十三条政府投资项目业主应当委托符合资质的工程咨询机构编制项目建议书、可行性研究报告，按规定程序申报。
第十四条投资综合管理部门在批复项目建议书、可行性研究报告前应组织进行咨询评估，并征询财政、行业主管部门的意见。
对经济、社会和环境影响重大的，社会公众普遍关注的公益性建设项目，应当采取听证会、征询会等方式广泛征求社会各界和公众的意见。
第十五条项目可行性研究报告批准前，规划建设部门应当提出规划选址意见；国土资源部门应当提出用地预审意见；环保部门应当提出环境影响评价的审批意见。
第十六条项目业主应当委托符合资质的设计单位依照批准的可行性研究报告编制初步设计和项目概算。
设计单位应当严格按照有关规范，遵循估算控制概算的原则，进行限额设计。
第十七条初步设计和项目概算由投资综合管理部门委托符合资质的工程咨询机构进行评估，并征询财政、行业主管部门意见后批准。
第十八条项目概算有下列情形之一的，项目可行性研究报告应当重新报请原审批机关批准：
（一）超过投资估算10%以上的；
（二）超过金额在500万元以上的；
（三）其他超过投资估算应当予以报告的。
第十九条项目业主应当依照批准的初步设计和项目概算，遵循概算控制预算的原则进行施工图设计，合理确定工程造价。
第二十条政府投资项目的勘察、设计、施工和监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，应当依法实行招标。
工程设计依法应当招标而未招标的，不得批准初步设计。
第二十一条政府与其他出资人共同投资的项目，各方资金应当同步到位。
第二十二条政府投资项目逐步实行财政直接拨付资金制度。
项目业主凭批准文件和设计、施工、监理等合同以及项目业主负责人签署的拨款申请，到财政部门办理拨款手续；财政部门经审核后直接向设计、施工、监理或设备供应等单位拨付建设资金。政府以资本金注入的，由财政部门直接拨付给项目业主。

第三章投资计划管理

第二十三条政府投资项目计划应当遵循量入为出、综合平衡的原则。
投资综合管理部门负责汇总本级政府有关部门、下级人民政府投资综合管理部门和有关项目业主的申请，并征询行业主管部门意见。
投资综合管理部门将汇总的政府投资项目，按照项目性质、功能、投资总额分类，并组织评估、论证后，会同财政部门衔接部门预算，编制年度政府投资项目建议计划。报同级人民政府常务会议审议。
第二十四条年度政府投资项目计划应当包括下列内容：
（一）年度政府投资总额；
（二）具体项目名称、建设内容和规模、项目总投资、建设周期、年度投资额以及资金来源；
（三）政府投资项目的前期工作费用；
（四）待安排的预备项目；
（五）其他应当说明的情况。
第二十五条政府投资项目必须落实资金或明确资金来源。未落实或未明确的，不得列入年度政府投资项目计划。
当年度政府投资总额在执行中有追加时，应当优先安排待安排的预备项目。
第二十六条年度政府投资项目计划经批准后，投资综合管理部门应当及时向各项目业主下达投资计划，并通知本级相关部门和下一级投资综合管理部门。
政府投资项目计划一经批准，必须严格执行，任何单位和个人不得变更。
第二十七条政府投资项目计划执行过程中，确需调整年度政府投资总额或者增减政府投资项目的，投资综合管理部门应当会同财政、行业主管部门制定调整方案报本级人民政府批准。
第二十八条因项目建设的实际需要，对已批准的年度投资进行调整的，由项目业主提出，经投资综合管理部门征求财政部门、行业主管部门意见后审批，但累计安排资金不得超过计划明确的该项目政府出资额。
第二十九条投资综合管理部门应当建立投资信息发布制度，会同有关部门发布政府对投资的调控目标、主要调控政策、重点行业投资状况、发展趋势和产业指导目录等信息，发挥政府投资对全社会投资的引导作用。

第四章建设管理

第三十条政府投资项目应当组建项目法人，负责项目的建设、管理和运营。
行政机关工作人员不得兼任项目法人的法定代表人。
第三十一条对非经营性政府投资项目应当推行代理建设制度（以下简称代建制）。
投资综合管理部门对实施代建制的项目，应当在项目建议书或可行性研究报告批复时予以明确，代建单位通过招标等方式选择确定。
代建单位的资格条件、选定程序等具体实施细则，由省投资综合管理部门会同省有关部门另行制定，报省人民政府批准。
第三十二条政府投资项目实行履约担保制度。合同签订后，勘察设计、施工、监理单位应当依照合同约定向项目业主提供由金融机构出具的一定金额的履约担保函。
第三十三条政府投资项目应当严格按照批准的设计文件进行施工建设。确需变更设计的，应当经原设计单位同意。
有下列情形之一的，项目概算应当报原批准机关重新审批：
（一）超过项目概算10%以上的；
（二）超过金额在500万元以上的；
（三）其他超过投资概算应当予以报告的。
第三十四条政府投资项目建设完工后，项目业主应当编制工程结算和竣工决算，报财政部门审核。审计部门对政府投资项目概算的执行情况和决算进行审计监督。未经审核、审计的建设项目，不得办理竣工验收手续。
第三十五条政府投资项目涉及水土保持、环境保护、消防、人民防空、安全生产、建设档案等专项验收的，应当由有关行业主管部门依法组织验收。
各项专项验收、工程质量的核定、竣工决算完成后，应当由投资综合管理部门或由其委托行业主管部门组织竣工验收。
第三十六条对政府投资的重大建设项目，政府项目稽察机构应当参照国家重大建设项目稽察办法对其实行稽察，并向同级人民政府报告。
第三十七条大中型政府投资项目交付试用期满后，投资综合管理部门应当会同财政部门有选择地进行项目后评价，后评价包括前期工作、实施情况、工程质量、投资效益、环境效益、社会效益等内容，后评价结论应当报告同级人民政府。
第三十八条项目业主应当于竣工验收后向国有资产主管部门办理产权登记手续。

第五章法律责任

第三十九条项目业主有下列行为之一的，投资综合管理等有关行政主管部门按照各自职责，可以责令项目业主限期纠正，并可禁止其3年内负责政府投资项目的管理工作；投资综合管理等有关主管部门或行政监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依照有关规定给予行政或纪律处分：
（一）未经批准擅自提高建设标准、扩大投资规模的；
（二）依法应实行招标的建设工程未实行招标的；
（三）未经竣工验收或者验收不合格即交付使用的；
（四）其他违规行为。
第四十条咨询评估机构及其执业人员在对项目建议书、可行性研究报告、初步设计、施工图设计进行咨询评估设计时弄虚作假，或者提供结论意见严重失实的，依照《浙江省社会中介机构管理办法》第二十二条规定予以处罚。
第四十一条政府有关部门直接负责的主管人员和其他直接责任人有下列行为之一的，有权机关应当责令其限期纠正，并依法追究其行政责任：
（一）违反本办法第十四条、第十五条规定批准项目建议书、可行性研究报告的；
（二）违反本办法第十七条规定编制设计文件的；
（三）违反本办法第二十二条有关拨付建设资金规定的；
（四）其他违法行为。
第四十二条上级领导人强令或者授意有关部门违反本办法规定的管理程序，或者违法干预政府投资项目决策的，根据干部管理权限由行政监察机关依法追究其行政责任。
第四十三条政府投资项目发生重大质量及安全生产事故的，对有关责任人员依法追究其行政直至法律责任。
第四十四条违反本办法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则


第四十五条本省建制镇的政府投资项目管理参照本办法执行。
第四十六条本办法自2005年3月1日起实施。