浅析说媒行为的性质及法律效果/张平

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 06:34:42   浏览:8747   来源:法律资料网
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 “父母之命、媒妁之言”是我国西周时代确立的婚姻制度,该制度一直沿用到封建时代的结束。其内涵是指婚姻关系的成立,必须得到家庭与社会的认可;就家庭而言,首先必须经父母同意,没有父母的同意,男不得婚,女不得嫁;就社会而言,男女缔结婚姻,必须经媒人说合,由媒人沟通男女家庭,选择门当户对之人。【1】虽然我们通过数次革命埋葬了该婚姻制度,但是该制度却在坟墓里侵蚀着我们的思想观念、影响着我们的行为选择和危害着我们的人生幸福。为了抵制、压缩和消除我国传统婚姻制度和宗法思想的腐朽观念、生存空间和社会陋习,我国《婚姻法》对此作出了科学的制度安排和合理的法律规范:第二条规定了实施婚姻自由的婚姻制度;第三条规定了禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为,禁止借婚姻索取财物。

  然而,自由的婚姻制度并不意味着每个人都能成功的寻找到幸福伴侣,这既受制于自身的交往能力、人际关系和婚姻观念等主观因素,又受制于社会的道德环境、信息机制和价值取向等客观因素,因此,说媒行为的存在既是一种社会主体间的相互性需求,又是实现婚姻信息传递的一种可行性方式。传统的说媒方式经过现代先进的科学技术手段和新颖的数字传媒方式包装以后,形成了令人难以想象的市场效应和经济价值,“非诚勿扰”这种世人耳熟能详的具有现代生活节奏的大型婚恋交友节目得到了市民的包容、理解、认可和欢迎。该栏目为广大单身人士提供公开的婚恋交友平台、高质量的婚恋交友嘉宾和全新的婚恋交友模式,必然会向参与栏目的单身人士收取一定的说媒费用,非诚勿扰的收费标准迅速为民间所攀比,部分媒人同单身人士及其父母形成了婚姻实现给付报酬的约定,那么,说媒行为是何种性质?说媒费约定是否有效?说媒费能否进行类型区分?说媒费如何判定法律效果?笔者将采用比较法的研究进路、类型化的研究方法和解释论的叙述方式体系性展开对说媒行为性质和法律效果的研究。

  一、说媒行为的性质认定

  从生活实践中看,说媒行为主要表现为以下三种类型:一是一方或者双方看上另一方而委托媒人为其表达婚姻意思,二是一方或者双方委托媒人为其寻找与之要求合适的对象,三是媒人主动为未婚双方充当婚姻媒介提供信息。

  对于第一种情况而言,说媒人仅为委托人的使者,因为说媒人虽然经过了本人的委托,但仅向对方表示本人已决定的意思或者转达本人的意思表示,其无需具有相应的意思能力,【2】例如:一方不善言辞或者难以启齿而委托其尚未成年的近亲属向另一方表达婚姻意愿,因此,受托人只需要根据委托人已决定的意思向对方表示委托人的结婚意愿即可,通常不会产生说媒费用,如果委托人给付受托人一定的费用,可能是对委托人物质成本的补偿(如打电话、坐车、约定特定场所所花费用等),也可能是委托人对受托人说媒行为的一种赠与,若没有赠与之意思则构成履行道德上给付,致送之后给付人无权请求返还。【3】

  对于第二种情况而言,委托人并没有告诉媒人特定的说媒对象,只是告诉其喜欢的类型、性格和品质等择偶要求,这不仅需要媒人寻找与之要求相配的单身人士,而且还需要对其认定符合要求的单身人士进行信息收集、筛选和识别,进而向委托人报告其寻找的情况,根据委托人的意思表示再于委托人和适合对象之间进行信息传递,乃至用其机智的大脑、能言的巧嘴和妥当的方式促成双方结婚,其不仅要求媒人有相应的意思能力,而且还需要媒人以其认为妥当的方式进行积极的行为实现委托方的心愿,该种情况不仅使媒人付出相应的时间、精力和情感,还会使媒人承受一定的机会成本,因此,说媒费用大多是存在的,通常包括说媒的必要费用和媒人的相应报酬。

  对于第三种情况而言,其与第二种情况不同之处在于:说媒的双方都是不特定主体,媒人需要将单身各方的择偶要求进行收集、筛选和识别后,才能判断可以撮合的对象,进而通过向各方传递其愿意充当双方媒介的信息并征得双方的同意后,采取合理可行的手段促成双方达成结婚的意思表示,同时,媒人所花费的时间、精力和情感和承受的机会成本会更多。第三种情况和第二种情况虽有区别但无本质之不同:均是媒人向委托人报告实现婚姻意愿的机会或者提供实现婚姻意愿的媒介服务,委托人需要向媒人支付报酬,其符合我国《合同法》第四百二十四条关于居间合同的规定(即,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同)。同时,我国台湾地区的民法典在居间合同中规定了婚姻居间的法律效力(即第573条,因婚姻居间而约定报酬者,就其报酬无请求权)。但是,说媒行为是不是一种居间行为,这涉及到婚姻是不是契约关系的考量,这需要对我国的婚姻法制度和理论进行分析。

  我国婚姻法学界长期以来视“婚姻契约说”为资产阶级的法学观而予以否定,通说认为婚姻法律关系在本质上是一种身份关系。【4】然而,婚姻之所以是一种契约关系,其本质在于它是由两个符合法定条件的成年人自愿达成的协议,尽管协议的权利、义务和特权大部分由国家而定,不是婚姻双方加以明示或暗示的规定。【5】史尚宽先生认为,婚姻关系之内容如何,效力如何,应依亲属编之规定及其特性以定之,其与为契约与否并无关系,故以认为结婚为亲属法上之身份契约为妥。【6】我国《合同法》第2条第2款规定,婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定,这只表明了婚姻不是一般财产法意义的契约,但并不能否认婚姻是一种身份合同,其身份关系以男女双方自愿达成登记结婚的协议为前提,因此,既然婚姻是一种具有契约属性和身份属性的合同,那么为婚姻成立向委托人报告实现婚姻的机会或者提供媒介的行为应当界定为居间行为。、

  二、说媒行为的法律效果分析

  媒人进行游说于男女双方之间,必然会产生耗费时间、精力和情感,媒人同说媒对象及其父母通常会有说媒费用的约定,及时没有进行相关约定也会因说媒行为产生必要的费用,因此,说媒费的产生就是说媒行为的法律效果。说媒费是指因说媒行为所派生出的必要费用或者所孳生出的相应报酬。我国台湾地区规定,因婚姻居间而约定报酬者,其约定无效。盖婚姻结合,重在双方当事人之自由意思,恐居间人贪得报酬,而强为说合也。【7】我国《婚姻法》第三条第一款规定,禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为;禁止借婚姻索取财物。借婚姻索取财物的主体既包括婚姻当事人一方,又包括当事人一方的父母等第三人索取财物的情况,【8】笔者认为媒人应当包含在第三人中。因此,从该规范性依据可以得知当事人结婚的意志自由程度和给付财物的意志自由程度是区分说媒费法律效力的区分标准。

  (一)结婚意志自由程度的法律效果区分

  虽然新中国成立后颁布的第一部法律是《中华人民共和国婚姻法》,该法经过30年的实践检验、经验积累和理论准备于1980年重新制定,2001年得到修正,同时,30多年来的改革开放使我国已经基本形成了具有中国特色的社会主义法律体系,但是,包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为并没有在社会实践中销声匿迹,尤其是我国西部山区中,名为娶亲嫁人实则买人卖人的婚姻仍然存在,这体现出国家现行的治理方式在这些区域内遭遇的冷遇和治理困境:技术治理的缺陷、身体治理的缺失和德性治理的柔弱。为此种婚姻牵线搭桥而产生的说媒费无论是说媒产生的必要费用还是说媒获得的报酬,媒人也不能向婚姻一方当事人、一方或者双方的父母主张补偿;即使说媒费系一方当事人、一方或者双方父母自愿进行的给付,媒人也无权保有该笔费用,已为给付的给付人不得要求媒人返还该笔费用,因为该种说媒行为既违反了法律的强制规定,又败坏了社会风气以致伤风败俗,该笔费用应当由国家予以收缴。

  (二)给付财物意志自由程度的法律效果区分

  根据我国《婚姻法》规定,借婚姻索取财物的行为不受法律保护,那么,非诚勿扰等电视婚恋节目向单身人士收取的费用是否属于借婚姻索取财物?笔者认为,此种节目为广大单身人士提供了相互认识、交流和了解的平台,将这个已经高度原子化的陌生人社会以伴侣寻求和情感寄托为纽带重塑小规模的熟人社会,其透明程度高、信息传递快、可选择性强和程序规范好,成为多数单身人士择偶的良好途径,单身人士能够清楚的认识到参与该节目所带来的收获可能,他也应该为付出相应的对价,其能够根据自己是否参与的意志自由来处分自身的财物,因此,透明程度越高的说媒行为能够征表出有婚愿方给付财物的意志自由程度越高,其保有说媒费既不违反法律损害善良风俗,又能适应现代人满足其生活需求的方式,从而进一步巩固我国的婚姻自由原则。

  对于民间的说媒费约定,其约定并非无效,只是媒人不得请求说媒报酬而已,如果说媒费系说媒行为所产生的必要费用,媒人可以请求受益方进行偿还。对于男女一方或双方当事人或其父母预付的说媒费,媒人可以进行受领并予以保有,给付方不得以不当得利请求媒人返还。男女一方或者双方以美满良缘之不易,自愿致送金钱或者财物于婚姻居间人的,均应解释其为有效。

  三、结论

  随着我国法律规范的建立健全、公民权利意识的全面觉醒和个人自决能力的显著增强,“媒妁之言”已经有了崭新的时代功能、可行的传播方式和可欲的社会需求,以姻缘为基础的婚恋节目不仅具有使当代高度原子化的陌生社会再塑为小规模的熟人社会的作用,而且有利于宣传、促进和实行婚姻自由原则,为此可以有权请求单身人士给付约定的说媒费用;对于为包办、买卖和其他干涉婚姻自由情形而牵线搭桥的说媒行为以及费用要坚决予以法律否定,避免媒人为贪得报酬无视婚姻当事人自由意志和法律权利的情形;对于男女一方或双方以及其父母自愿为获得美满良缘的给付行为,应当认定为有效,如果男女一方或者双方以及其父母没有按照说媒费用约定给付说媒费的,媒人只能够请求为其付出的必要费用,不得请求支付报酬,而给付报酬方已为报酬给付行为的也不得返还不当得利,给付报酬方有赠与意思的为赠与行为,无赠与意思的为履行道德上给付义务,因此,媒人可以受领并保有该报酬。

参考文献

【1】朱勇主编:《中国法制史》,法律出版社2006年第2版,第31页

【2】王利明著:《民法总则研究》,中国人民大学出版社2003年版,第611-612页。

【3】邱聪智著:《新订债法各论》(中册),中国人民大学出版社2006年版,第230页。

【4】王洪著:《婚姻家庭法》,法律出版社2003年版,第62页。

【5】【英】安东尼·W·丹尼斯、【英】罗伯特·罗森编,王世贤译:《结婚与离婚的法经济学分析》,法律出版社2005年版,第12页。

【6】史尚宽著:《亲属法论》、中国政法大学出版社2000年版,第111页。

【7】史尚宽著:《债法分论》,中国政法大学出版社2000年,第478页

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国有单位临时工私挪公物套现应如何处理


■杨飞04-3-6
案情:2003年4月至8月,被告人刘某、张某在被浙江省烟草公司某县分公司聘为临时工期间,利用保管公司配送仓库卷烟的职务便利,共同将价值人民币99750元的各类品牌卷烟850条,出售给个体卷烟经营户林某,然后挪用卷烟销售款用于赌博。
2002年10月至2003年6月期间,被告人刘某利用保管公司配送仓库卷烟的职务便利,将配送仓库内价值人民币66887元的各类卷烟,出售给个体卷烟经营户林某等人,挪用卷烟销售款用于赌博。
该案检察机关对二被告人以涉嫌挪用资金罪起诉,一审法院以职务侵占罪判处刑罚。
探讨一、主体问题:签定短期劳动合同的国有单位临时工主体身份如何确定?
起诉书和判决书均认定刘某、张某不属于国家工作人员,原因是该二人犯罪时和烟草公司签定的劳动合同期限只有一年,属于短期劳动合同关系,应认定为临时聘用的人员。按照高法发布的《全国法院审理经济犯罪案件工作座谈会纪要》(法[2003]167号,下称《纪要》)的通知精神,对于“临时聘用”的人员应当视为“受委托管理、经营国有财产”人员,只能成为贪污罪主体,不属于刑法九十三条中规定的国家工作人员。
笔者不同意这个观点,新刑法生效后,高法根据79年刑法所颁布有关司法解释中按照是否具备干部身份来确定国家工作人员的标准已经被废止,这标志着“纯身份论”的认定标准已经不被认可。本案中二被告人系省烟草公司某县分公司通过正式合法途径招收的工人,且担任仓库保管员职务,该公司无疑属于国有公司,根据刑法第九十三条规定,国有公司企业中的工作人员,不论是正式工还是临时工,一概属于国家工作人员,二被告人自不应例外。以二人签定短期合同为由将其排除在国家工作人员之外是不合适的。
《纪要》第二条第二项规定为:刑法第三百八十二条第二款规定的“受委托管理、经营国有财产”,是指因承包、租赁、临时聘用等管理、经营国有财产。有关部门在该纪要的讨论意见综述中对“受委托管理、经营国有财产”做了进一步解释,认为“不应包括国有单位正式、长期聘用的工作人员,长期聘用的工作人员应当认定为国有单位中从事公务的人员”。(参见《刑事审判参考》2002年第4辑)应该讲这个进一步的解释有一定道理,但是“临时聘用”抑或“长期聘用”均非具有准确法定含义的概念,将二者从合同的角度分别以短期合同或长期合同来对应理解显然失之简单化,也仍然无操作性。何谓临时(长期)聘用?笔者同意劳动合同期限的确是一个重要依据,但临时聘用和签定短期合同后聘用显然是不一个概念,劳动合同的表现形式十分复杂,单独从合同期限上根本无法来准确描述到底是不是短期聘用。首先,劳动合同如何划分长期短期无法律政策上的统一依据,有的地方规定3年以下属于短期合同,有的地方规定1年以下属于短期合同,有的地方无规定,司法实践中很难掌握。其次,很多劳动合同都附有条件,如:职工在不违反某些规范的条件下合同期限是几年、职工在完成某些任务的条件下可以续签合同几年、在什么条件下用人单位可以单方解除合同等;再如有些职工签了长期合同结果干了几个月中途离职、不签合同而长期受雇佣等,按照合同期限也无法确定聘用期限长短。
笔者认为,正确理解《纪要》中提到的“临时聘用”不能将其单独抽出来从聘用合同的期限考虑,应该考察其上下语境和立法本意。《纪要》中把“临时聘用”作为受委托从事公务的一种形式,就应该充分考虑“委托”的含义,“委托”即托付给别的人或机构办理之意。同时《纪要》将“临时聘用”和“承包、租赁”并提,说明这三者在内涵上具有基本一致性。举例而言,在国有单位为完成某些临时性的工作任务而短期聘用某些人员承担的情形下,如果具有工作短期性、授权即时性、被聘用人相对独立性的特点,则可以认为具有“临时聘用” 性质。从劳动合同期限的角度讲,聘用合同期限的长短来无法对此做正确描述,一定要描述的话,《劳动法》二十条中规定的“以完成一定的工作为期限”的合同大致上具有这个特征。在国有单位工作的人员如果是以正式的招工途径招入,享受了和该单位其他工作人员相当的各种待遇,只是由于未转正而以临时工身份从事公务,或者是单位专门招收的准备长期使用的临时工,也承担某些公务性职责,都应该属于国家工作人员,不能轻易划入“受委托管理、经营国有财产”人员范围。如本案中的二被告人,案发前都在烟草公司工作了数年。但他们签定合同时是每年与公司签定一次,每次续签一年。目前国有单位在和临时工签合同时这样操作十分普遍,属不正常现象,已经引起了有关部门的关注。这其中有的人在单位以临时工的身份干了几十年之多,工龄比个别正式工还要长。如果因为他们无劳动合同或是每年签一次合同,就和一次性签长期合同的人区别对待显然是受到了“纯身份论”的影响,是不合理的。
探讨二、客观方面:私挪公物套取现金后使用应做何评价?
二被告人为赌博需要,将自己负责保管的库存香烟私自变卖套现数万元,起诉时定挪用资金罪。如上分析,假定二被告人是国家工作人员,这种行为能否定挪用公款罪呢?笔者认为也不能。从客体上讲,挪用公款罪所侵犯的客体是公款所有权和公务廉洁性,而本案中二被告人所直接侵害的对象是库存香烟,显然香烟在未被烟草公司销售之前不可能进入公款范围,被告人也就无从侵犯。客观方面看,二被告人也对烟草公司的公款没有任何的职务便利可资利用。尽管二被告人私自变卖香烟后使用销售款的行为后果与直接挪用公款基本相当,但该行为仍不属于变相挪用公款,因为公款毕竟是有特定范围、特定存在方式和国有单位可控制的资金,在此情况下被侵犯刑法才给予特别保护。否则如果行为人只是侵犯了本应属于国有单位但并不在国有单位控制下的资金,则难称挪用公款。本案中,如果二被告人本身就有销售香烟的职权,那么其销售后将所得现金挪用,笔者以为尚有以挪用公款论的理由,而证据显示,二被告人只有看管仓库的职权,根本无权参与香烟销售,其通过非法手段将公物违规私自处分后再行处理该非法财产(赃款)的行为并不侵犯公款所有权,不应以挪用公款定性。
二被告人这种行为也不构成贪污罪。因为贪污罪虽然不一定要求行为人以永久占有为目的,但必须以非法占有为目的,而本案中二被告人始终是在临时调用套现、及时归还的心理下所为,而且在私自变卖香烟过程中也确实存在归还部分香烟的行为,基于这种边卖边还的情节,所以不能认定其具有“非法占有目的”。综合来看,不能从私自处分香烟这一行为推定出二被告人具有非法占有目的。有人认为,本案中二被告人已经将库存公物变卖,该公物已经灭失,不再可返还,就等同于私吞,不能叫“挪用”。笔者不同意此观点,考查相关罪名——挪用特定款物罪中的“挪用”,在一些情况下挪用后公物本身一般并不消灭,但是在挪用的特定物品中,也当然存在着消费性的物品,如食品、燃气等,这些物品在被“挪用”后也当然是要消灭的,但仍不失为一种“挪用”。所以本案中公物香烟被挪用后已经不复存在不影响挪用的性质。
笔者认为,二被告人的行为属于挪用公物。根据刑法二百七十三条、三百八十四条第二款规定,我国法律对挪用特定款物的行为做了犯罪化处理,除挪用救灾、抢险、防汛等特定物资外,挪用其他公共物品归个人使用的均不得定罪,本案即属此列。对于挪用公物行为的定性,讨论颇多,但是不能忽视的一点是,从1988年全国人大常委会《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》后至今,立法者始终未对此给明确说法。“两高”还针对《补充规定》专门就“挪用公物案件如何处理”出了司法解释,规定“挪用公物归个人使用,一般应由主管部门按政纪处理,情节严重,需要追究刑事责任的,可以折价按挪用公款罪处罚”。应该注意到,这个解释一方面仍不认可对挪用公物“一律”按挪用公款罪论处,一方面在语言表述上使用了按挪用公款罪“处罚”而不是“定罪处罚” ,显然具有类推定罪的时代痕迹,目前已经被废止。而现行刑法也未将非特定公物纳入挪用公款罪保护范围(具体见高检发释字[2000]1号文),所以挪用一般公物的行为就只能按照法无明文规定不为罪的原则处理。尽管可能涉及到放纵犯罪问题,也只能寄希望于法律修订了。
另外,对于挪用公物不是为了使用而是套现后使用的可否视为一种变相挪用公款行为?如前分析,根据挪用公款罪的法条理解是不可以的。如果承认这种变相挪用行为,将挪用公物套现后再挪用视为挪用公款,那么对于私自使用公物赚钱牟利、出租公物牟利、私设抵押牟利等行为就会因为公物是直接被用于牟利,并非变现后使用而又不能以挪用公款论,对这两类性质基本相同的行为做不同评价显然是不恰当的。
上海某法院有一则挪用公物后变卖支配价款的案例,法院最终定性为挪用公款。定罪理由是:行为人在挪用公物时追求的是公物的价值而不是使用价值,如果其追求公物的使用价值,则属于挪用公物的行为。
笔者以为此观点有欠缺。其一、根据经济学原理,商品的价值始终依附于使用价值,很难截然区分,比如上文提到的在公物上私自设立抵押权牟利或将公物出质牟利的,行为人追求的是公物价值还是使用价值?再者,如果按照上述原则来确定挪用公款或公物,那么在挪用特定公物行为中,是否也要做这种区分?举例而言,某国家工作人员将特定公物——救济物品私自变卖后使用其价款的,是否有必要区分其挪用的到底是特定公“物”还是特定公“款”?照上述定罪理由理解,应该将该公物变价为公款,视做特定公“款”处理,但这种处理方法在司法实践中恐怕很难找到!况且,如果要区分,则特定公物被变成公款后是否仍具备“特定”性质?是否就能当然转化为挪用特定公款的行为?(是否要按一般挪用公款行为处理?)这都是问题。
综上所述,笔者认为本案中二被告人具有国家工作人员身份,但既不构成挪用公款罪、也不构成贪污罪。

zj浙江省岱山县检察院316200 杨飞

黄冈市人民政府关于印发《黄冈市经济适用住房管理实施细则》的通知

湖北省黄冈市人民政府


黄冈市人民政府关于印发《黄冈市经济适用住房管理实施细则》的通知


黄政发〔2007〕23号

各县、市、区人民政府,龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会,市政府各部门:
《黄冈市经济适用住房管理实施细则》已经2007年3月15日市政府第5次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


二○○七年四月十七日



黄冈市经济适用住房管理实施细则



第一章 总 则

  第一条 为规范我市经济适用住房建设、交易和管理行为,保护当事人合法权益,根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行总行制定的《经济适用住房管理办法》(建住房〔2004〕77号),结合我市实际,制定本实施细则。
  第二条 本细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
  第三条 在本市范围内从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,适用于本实施细则。
  第四条 购买经济适用住房实行申请、审批、轮候和公示制度。
  第五条 房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房建设的实施和管理工作。发展改革、建设、规划、国土资源、物价、财政、税务等行政主管部门根据职责分工,负责经济适用住房有关工作。
  第六条 房地产行政主管部门根据经济发展状况、居民住房状况和收入水平变化,做好市场分析和需求预测,编制本地经济适用住房发展规划。会同发展改革、规划、国土资源部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房发展规划,统筹区域布点,做好项目储备。
  第七条 经济适用住房建设实行年度计划管理。发展改革部门会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设投资计划和年度用地计划,报同级人民政府批准后实施。经济适用住房的建设用地,纳入年度土地供应计划。
  中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设,实行属地化管理。利用自用土地建设经济适用住房的,经所属主管部门批准后,纳入当地经济适用住房建设投资计划,实行统一管理。
  第八条 房地产行政主管部门根据市人民政府批准的经济适用住房年度建设计划、年度用地计划,组织经济适用住房建设项目前期工作。会同招投标主管部门发布招投标信息,并负责项目实施的组织、管理、协调、督办。项目建设按基本建设程序组织实施。

  第二章 优惠政策

  第九条 经济适用住房建设用地,按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。
  第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担。
  第十一条 购买经济适用住房的个人向商业银行或公积金管理中心申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》的规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人贷款利率按中国人民银行的相关规定执行。
  经济适用住房建设单位可以按国家有关规定向商业银行申请住房开发贷款。
  第十二条 用于个人购房贷款的住房公积金,优先向具备贷款条件购买经济适用住房的个人发放。

第三章 开发建设

  第十三条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行项目法人招标(含项目前期物业管理),参与招标的房地产开发企业必须具有三级以上房地产开发资质和国家规定的项目资本金,并具有良好的开发业绩和社会信誉。
经济适用住房项目开发建设,由房地产行政主管部门依法通过招投标方式确定开发建设单位。
  第十四条 经济适用住房要严格控制建设标准,套型面积限定在中小套型,套型面积控制在80平方米左右,最高不得超过90平方米。
  第十五条 经济适用住房的规划建筑设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案。经济适用住房建设严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。
  第十六条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
  建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任。
  第十七条 住房困难户较多的工矿区和困难企业,在符合城市总体规划和土地利用总体规划的情况下,经房地产行政主管部门审核,报政府批准后,可以进行经济适用住房建设。经济适用住房购买对象,必须是本单位无房户、危旧房改造拆迁户和其他特殊困难家庭户。凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资建房的人员,不得购买。严禁借经济适用住房名义,变相搞实物分配或商品房开发。

第四章 价格的确定和公示

  第十八条 确定经济适用住房的价格以保本微利为原则。其销售基准价格和浮动幅度在工程竣工后,由价格主管部门会同房地产行政主管部门,按照《经济适用住房价格管理办法》(计价格〔2002〕2503号)和《政府制定价格成本监审办法》(发展改革委第42号令)的规定确定。
  经济适用住房价格确定后由价格主管部门会同房地产行政主管部门向社会公示。
  第十九条 经济适用住房销售实行明码标价和“一价清”制度,其销售基准价和租金标准不得超过规定的基准价格和浮动幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门依法实施监督管理。
  第二十条 经济适用住房建设实行收费卡制度。各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章 交易和售后管理

  第二十一条 符合下列条件的城镇户口家庭(含符合当地安置条件的军队人员)可以在其户口所在地申请购买一套经济适用住房:
  (一)无房户、危房户或家庭住房面积50平方米以下的;
  (二)家庭人均年收入低于市、县(市、区)两级政府划定的低收入标准的家庭;
  (三)市、县(市、区)人民政府规定的其它条件。
  第二十二条 经济适用住房购买人必须如实填写《黄冈市购买经济适用住房申请表》,并持下列书面证明材料到房地产行政主管部门提出申请:
  (一)户籍证明、家庭成员身份证明;
  (二)所在单位或者街道办事处出具的家庭收入证明;
  (三)住房状况证明;
  (四)婚姻状况证明。
  第二十三条 房地产行政主管部门在收到申请和证明材料之日起5个工作日内进行审核,符合条件的予以公示20天。公示期间有投诉的,由房地产行政主管部门会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的,由房地产行政主管部门签署审核意见。签发《购买经济适用住房资格证明》,并注明可以购买的面积。
  《购买经济适用住房资格证明》有效期为两年。
  第二十四条 房地产行政主管部门根据符合条件的家庭住房困难状况及申请时间顺序等因素,实行轮候制度,并接受监督。符合条件的家庭,可持有效的审核文件选购一套经济适用住房。购买面积原则上不超过核准面积。超过核准面积的部分,由购房人补交差价款。差价款由房地产行政主管部门代收上缴同级财政,纳入住房保障资金专户管理。
  第二十五条 经济适用住房在同等条件下优先向取得经济适用住房购买资格的房屋被拆迁人销售。销售经济适用住房时,登记购房数量小于实际供应数量的,按照购房登记的先后顺序进行销售;登记购房家庭数量超出实际供应量的,具体销售办法由房地产行政主管部门另行制定。
  房地产行政主管部门应当会同工商等部门通过推行统一格式的经济适用住房买卖合同,保障购房者的合法权益,并使购房者明确了解其权利和义务。
  第二十六条 居民个人购买经济适用住房后,应当按规定办理权属登记。土地、房产登记部门在办理权属登记时,应当分别注明划拨土地、经济适用住房。
  第二十七条 经济适用住房按照有关规定实行社会化、专业化物业管理,住户按规定缴纳住房维修基金。
  第二十八条 经济适用住房在取得房屋所有权证5年后方可按市场价上市出售。出售时,应当依法全额缴纳土地出让金和相关税费。
  个人购买的经济适用住房未补缴收益前,不得用于出租经营,用于出租的,由房地产行政主管部门依法查处。
  第二十九条 鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房,以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。
  第三十条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房;如需换购,必须以其购买经济适用住房的价格将经济适用住房出售给其他需要经济适用住房且具有资格的家庭后,方可再次申请。

第六章 监督管理

  第三十一条 各有关部门应加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。
  对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的,由国土资源行政主管部门按有关规定查处。
  擅自提高或变相提高经济适用住房销售价格,以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为的,由价格主管部门依法进行查处。
  擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的,由房地产行政主管部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格的差额。
  第三十二条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的个人,由房地产行政主管部门追回已购的经济适用住房或者由购买人按购房时的市场价补足购房款;对出具虚假证明的单位,依法追究单位主要负责人的责任。

  第七章 附 则


  第三十三条 本实施细则自印发之日起施行。